En nuestro artículo anterior sobre ¿Qué debes saber antes de comprar un terreno en Mérida?, exploramos los aspectos clave que debes considerar al momento de adquirir un terreno, desde la ubicación hasta los permisos legales.
Ahora, si ya has invertido en una propiedad y estás pensando en rentarla, es crucial entender cómo calcular la renta justa. Esta tarea no es tan sencilla como aplicar un precio fijo; involucra varios factores, como la investigación del mercado local, los costos de mantenimiento, la ubicación, el retorno de inversión y otros aspectos que pueden afectar directamente tu rentabilidad.
El día de hoy te guiaremos a través de los pasos necesarios para determinar un precio de renta adecuado, asegurándote de que tomes decisiones informadas y rentables para tu inversión.
1.- Investiga el mercado local
El primer paso para calcular la renta de una casa es conocer el comportamiento del mercado inmobiliario en la zona donde se encuentra la propiedad. Esto implica analizar cuánto se está cobrando por propiedades similares en términos de tamaño, características y ubicación.
Para hacerlo, puedes consultar plataformas inmobiliarias en línea, hablar con agentes locales o incluso analizar anuncios clasificados. No basta con considerar sólo el precio; también es importante identificar propiedades con características comparables:
- número de habitaciones
- baños
- metros cuadrados
- acabados
- antigüedad
- extras (jardín, cochera, piscinas… etc.)
Por ejemplo, si tu casa tiene tres habitaciones y dos baños, debes buscar otras casas en venta en Mérida que ofrezcan estas mismas comodidades en la misma área. Además, la proximidad a escuelas, transporte público, centros comerciales y hospitales influye significativamente en el valor percibido de la propiedad.
Este análisis te permitirá determinar un rango competitivo de precios para la renta mensual.
2.- Aplica la regla del 1%
Existe una fórmula práctica y ampliamente utilizada para calcular la renta de una propiedad es la regla del 1%. Según esta regla, la renta mensual puede oscilar entre el 0.8% y el 1% del valor total de la propiedad. Por ejemplo, si la propiedad tiene un valor de mercado de $2,000,000 MXN, la renta debería situarse entre $16,000 y $20,000 MXN al mes.
El porcentaje exacto dentro de este rango dependerá de varios factores, como la ubicación, el estado de la vivienda y la demanda en la zona. En lugares con alta plusvalía o demanda, puedes fijar el precio en el extremo superior del rango, es decir, alrededor del 1%.
Por el contrario, en zonas menos solicitadas o con menos servicios disponibles, es más prudente acercarse al 0.8%. Esta regla te ofrece una forma rápida de calcular un precio base, pero debe ajustarse según los costos adicionales del inmuebles.
3.- Considera los costos de mantenimiento
Además de lo anterior, el mantenimiento de una propiedad es un aspecto clave que no puede pasarse por alto al calcular la renta. Si eres el propietario, tienes la responsabilidad de garantizar que la casa se mantenga en buenas condiciones para los inquilinos, lo que implica un gasto constante.
Los costos de mantenimiento incluyen servicios como jardinería, limpieza de áreas comunes, mantenimiento de electrodomésticos o sistemas instalados y reparaciones menores en plomería o electricidad; además, si la casa está dentro de un condominio, es probable que haya una cuota mensual que cubra la seguridad, el alumbrado y otras amenidades compartidas.
Por ejemplo, si los gastos promedio de mantenimiento ascienden a $2,000 MXN mensuales, este monto debe sumarse al precio base de la renta, ya que de lo contrario se estaría reduciendo la rentabilidad para el propietario. Este ajuste garantiza que los costos no se conviertan en una carga adicional.
4.- Evalúa el retorno de inversión
Por otra parte; el retorno de inversión, conocido como ROI, es una herramienta esencial para medir la rentabilidad de la renta que están estableciendo en relación con el valor total de la propiedad. Calcular el ROI te permitirá evaluar si el precio que planeas fijar es adecuado o si necesitas realizar ajustes para garantizar una rentabilidad justa.
La fórmula es sencilla: divide la renta anual entre el valor de la propiedad y multiplícalo por 100 para obtener un porcentaje. Por ejemplo, si la renta mensual es de $18,000 MXN, la renta anual sería $216,000 MXN:
ROI (%)= 216,0002,000,000×100= 10.8%
Pero si el valor de la propiedad es de $2,000,000 MXN, el ROI sería:
ROI (%)= 2,000,000216,000×100= 10.8%.
Un ROI saludable en el mercado inmobiliario suele estar entre el 4% y el 8%, aunque en mercados con alta demanda podría ser incluso mayor. Un ROI demasiado bajo puede indicar que la renta no cubre los costos de mantenimiento ni genera una ganancia adecuada, mientras que un muy alto podría sugerir que la renta es poco competitiva y lo que dificultará encontrar inquilinos.
5.- Toma en cuenta la ubicación
La ubicación de la propiedad es uno de los factores más importantes para determinar su valor de renta. Las casas o los departamentos en venta en Mérida, ubicados en una zona céntrica, bien conectada por transporte público y cerca de servicios como escuelas, hospitales, etc., tendrá un mayor atractivo, y por ende, podría alquilarse a un precio más alto.
Por otro lado, factores como la seguridad del área, la disponibilidad de estacionamiento y el nivel de ruido o tráfico también influye en la percepción de valor de los inquilinos. Si la casa se encuentra en una zona en desarrollo, con un alta demanda de vivienda, la plusvalía del área también puede justificar una renta más alta.
Es importante analizar el mercado inmobiliario en general, considerando aspectos como la oferta y la demanda en la zona. Por ejemplo, si hay muchas propiedades similares disponibles, podrías necesitar ajustar el precio para atraer inquilinos rápidamente.
6.- Consulta a un profesional
Aunque es posible calcular la renta de manera independiente, contar con la asesoría de un agente inmobiliario o valuador profesional puede marcar la diferencia. Los expertos del sector tienen acceso a datos actualizados y una comprensión profunda del mercado global, lo que les permite sugerir un precio competitivo y realista.
Las inmobiliarias en Mérida pueden ayudarte con estrategias de marketing para encontrar inquilinos adecuados, redactar contratos de arrendamiento y garantizar que cumplas con las regulaciones locales en materia de renta. Esta inversión te ahorrará tiempo y reducirá el riesgo de fijar un precio que no sea competitivo.
Siguiendo los pasos que hemos compartido, estarás en una mejor posición para tomar decisiones informadas y maximizar los beneficios de tu propiedad. En Global Realty, entendemos la importancia de estar bien informados en cada paso del camino, ya sea al comprar un terreno o explorar nuevas oportunidades en bienes raíces.
Te invitamos a seguir pendiente de nuestras próximas publicaciones, donde continuaremos compartiendo contenido útil. No te lo pierdas.